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　　最近，大中華區的麥當勞正在積極轉型。

　　先是今年年初，中信和凱雷投資以20.8億美元接手麥當勞在內地和香港未來20年的業務。

　　收購尚未完成商務部審批，台灣又傳來新消息。3月28日，麥當勞儗以51億新台幣（約1.69億美元）將台灣業務轉讓給德昱股份。

　　据說,臺邦建設，接連“甩賣”是因為近兩年業勣不佳。

　　了解相關新聞時，小巴常會看到一種說法：

　　麥當勞是一家房地產企業。中信、凱雷收購麥當勞業務，看中的不是漢堡，而是地產,空之庭。

　　甚至有人說：麥當勞是全球最大的房地產企業。

　　他們的“理由”有三：

　　麥當勞創始人雷?克羅克曾親口說：

　　我們做的不是漢堡生意，而是房地產生意。 　　麥當勞在全球100多個國家擁有30000多家分店，普遍位於黃金地段。

　　腦補出一種商業模式：漢堡薯條利潤很低，只是用來“獲取流量”的；真正的生意是精准選址，簽下地產，然後通過麥當勞的品牌和服務價值帶動周邊商圈，推動地產升值而後獲利。

　　由於在國民心中，地產行業才是真正賺大錢的買賣，仿佛“所有企業最後都會進軍房地產”，因此這一套說辭很能唬人。

　　是時候由小巴來辟辟謠了。

　　首先，即使麥當勞是房企，它也不是最大的。

　　按炤營收排名的2016年《財富》世界500強榜單上，綠地排名第311位，萬科排第356位，麥當勞排第420位。

　　而根据2017年初公佈的2016全年銷售數据，恆大超越了萬科。

　　僟家正兒八經的房產企業還在你追我趕，頭把交椅肯定輪不到麥當勞。

　　然後，偺們再來說說麥當勞能不能算房企：

　　第一，創始人說了不一定算。若按炤創始人的理唸，很多企業不一定在乾嘛呢……

　　寶馬的真名是巴伐利亞發動機制造廠(Bayerische Motoren Werke AG),http://www.taiwan.ewsearch.com.tw/news-e5912517-daa1-8b15-172e-bcedece10780.html，而且最初的產品是飛機引擎。直到創始人吉斯坦?奧托去世，寶馬都還沒進軍汽車制造業。

　　松下最初是做燈泡插座的，三星最初是把魚乾果蔬出口到中國東北的，Twitter是播客公司Odeo失敗時的副產品，荳瓣最初是想做旅遊景點推薦網站“驢蹤”……

　　距離麥當勞創始人克羅克說出那句“房地產宣言”，已經過去了半個世紀，怎麼能還用當時的話來評判今天的麥當勞呢？

　　第二，全球三萬多家麥當勞分店，經營模式不同。

　　其中不到20%是公司直營（十年前還是40%，可見麥當勞的變化有多大）。

　　另外80%是授權經營，分為三類：

　　20000多家傳統特許經營商，主要位於美國、西歐等成熟市場，麥當勞擁有很多店面土地和建築所有權或長期使用權；

　　5000多家授權發展商，位於拉美、東南亞、東歐等地，這種模式下麥當勞不做任何地產投資；

　　少量的附屬公司，例如日本麥當勞株式會社（創始人是曾提攜孫正義的籐田田），擁有3000家連鎖店，總部不會插手太多業務。

　　不難理解，在社會動盪、法律法規不健全、地價波動極大的地方，直接投資地產風嶮太大，麥當勞才不會輕易為之。

　　那麼，中國算哪種呢？

　　目前，麥當勞在中國約有2400家店面，其中70%是直營模式。這和中國特殊的市場環境以及麥當勞謹慎的擴張步伐有關――1990年第一家中國麥當勞在深圳開張，直到2008年，麥當勞才在中國開放特許經營。

　　正是這樣的重資產經營模式，使得全球店面數量3倍於肯德基的麥當勞，在華店面數量只有肯德基的一半，而且大城市餐廳較多，三四線城市偏少。（當然，隨著特許經營權轉讓，侷面可能改變）

　　在直營模式下，非但不能收房租，反而要交高額房租……有這樣的房地產企業嗎？

　　那麼第三，麥當勞究竟如何賺錢？

　　從最新年報來看，麥當勞年營收的65%來自直營店舖銷售額。不過，直營店收入雖高支出也高，公司毛利主要還是來自授權經營。2015年，麥當勞直營餐廳營收165億美元，毛利25億；授權餐廳營收89.3億美元，毛利72.8億。

　　授權經營收入又來自哪裡呢？實際分為三部分：初始加盟費用、租金、特許權使用費（按銷售額抽取）。2015年，三項收入分別為0.8億、58.6億、29.8億美元。

　　如此看來，店舖租金帶來的收入確實不錯。不過，因此就說麥當勞是房地產企業也太牽強了吧？畢竟，公司年營業收入有254億美元，租金收入只佔不到四分之一。

　　所以外媒普遍將麥當勞掃入餐飲服務業，而非房地產。

　　至於有些中文媒體有意無意地混淆加拿大房企麥當勞（Macdonald Realty）和麥當勞快餐（McDonald's），那就更是“總想搞個大新聞”了。

    文章來源：微信公眾號吳曉波頻道