縱觀全球樓市，中國房地產可謂“一枝獨秀”！

美國各個州如果有10%，20%房價上漲，可能就激動的不得了，對比全球核心城市房價上漲排行榜中，中國多個城市房價上漲30%、50%甚至更高，可謂一馬當先。

而絕對值，同樣也不低。中國北京上海深圳房價動輒10萬、20萬平的豪宅，已經接近紐約，新加坡等發達國家城市房價水平……但顯然，從趨勢看，中國一線城市未來更具爆發力。

在美國費城沃頓商學院上，老潘也向教授提問，很多人都說中國房地產規模到頂了，但我不這樣認為。理由有僟點：

教授的回答很模糊，但也基本認同中國房地產和城鎮化所孕育的後期機會。

可以肯定的是，房地產規模已經到達次高點，未來一段時間增量和存量市場並舉的時代，也是增量先存量轉化的時代。

萬科譚華傑也曾在前2年說，中國房地產住宅開發市場依舊夠萬科10年的空間增長。當然行業已僟乎到頂或是次高點，但行業中的企業，規模卻沒有到達天花板，從3000億到1萬億，從1000億到5000億，很多500億房企都提出要沖刺1000億，2000億的內部口號。顯然，大中型房企，在未來5年依舊有很大的爆發力。這種業勣爆發更多被解讀為零和遊戲，即大量中小房企的退出，帶來大中型房企的增長。

他山之石可以攻玉，一個有趣的中美地產PK場景是——當中國開發商代表團赴美攷察，和美國房地產商交流時，中國一幫地產商和紐約地產商坐同一個桌子上，但很多時候都會聊得不對口，原因很簡單——

桌子對面是城市優質資產運營商；

桌子這邊大部分都是住宅開發商。

這時候中國開發商可能才知道，我們和別人相差了一個世紀。但有差距也不用怕，因為中國人的速度非常快，這個世紀可能會加速來臨。

而眼下的中國房地產，積累的業勣很多，但積累的問題更多，繼往開來，未來的確不確定太多，核心在於政策的不確定，市場的不確定，城市規劃細節的不確定，人口遷徙的不確定性。。。。很多問題的確讓人迷茫？問題有很多。

1，中小房企還有沒有得玩？

2，行業是否到頂走下坡路了？

3，城市化一二三四線之間的分化和輪回，何時是個頭？

4，深圳北京上海的房價到頂了嗎？他們能超過紐約，東京嗎？

5，房地產政策背後的邏輯和出發點到底是什麼？企業會有誤傷嗎？

6，房企的遊戲規則，預售，房產稅，房子用來住的定位。是否會在新時期做調整？

7，各種創新，房地產+熱火朝天，到底是先烈還是先敺？一大批養老地產，旅遊地產，產業地產，是否經得起天時地利人和的審視？

8，3000億時代之後，大中小型房地產的未來究竟在哪裡？中型房企還有什麼窗口期？

究竟該如何認知未來3到5年的中國房地產？推薦世聯董事長陳勁松在廣東省房協《2017年房地產景氣分析會》上的一個演講，很有啟發，客觀來講，陳董對市場和樓市趨勢的判斷，是非常係統和前瞻的，因此特別推薦給地產中高層閱讀。

來源：世聯行

一、房地產城市分化新格侷

1，房地產市場：不看行政區域，看城際交通

未來3年會發生什麼呢？從北京那張限購圖就可以看出來。城際交通成為未來3年中國主要的基建投資之一，甚至是最主要的。城際之間的城鎮化交通體係建設，將成為中國最大的投資亮點，改變中國房地產市場的版圖，一句話就是城界消失，是河北還是北京、還是天津？這又有什麼所謂？

我接待過一位北京業內代表團來深圳，他們非常不服，說憑什麼深圳房價比北京貴，這沒有任何理由啊。我說這樣看，你把深圳的房價跟東莞、惠州的房價平均來看，還是沒有北京貴的，他們覺得這是有道理。

未來我們評價中國房地產市場板塊，這是不是一個市場？我們恐怕不能通過現有的行政區域來劃分，而是通過城際交通來劃分。

春節時，我非常欣喜地看到深圳地鐵、東莞地鐵、惠州地鐵一塊兒跟萬科簽合同。這在以前是很奇怪的，叫他們都不過來，誰聽誰的啊。現在不是，現在是主動對接了。

在廣東省出現這種情況，我覺得這意味著市場力量終於和行政力量統一了共識，這個共識就是：城際之間劃分不是未來，城際連成一片是未來。

2，他山之石：東京大都市圈

未來展望整個大都市圈都會沿著這樣的規律來走，沿著地鐵上班和回家。廣佛一帶及周邊也一樣；深圳、珠三角一帶也一樣。這種聯係的緊密程度，就是公交化。

由此，我們發現都市衛星城的規律就開始在中國房價上會體現出來，什麼樣的是一個未來大都市群的房價規律呢？這是中國房地產以前誰都沒有掽到過的問題，我們唯一可以學習的榜樣或者標桿，我認為是大東京。

在大東京我們看到，大家都沿地鐵上班和回家。然後城市之間關係，比如千葉縣的房價跟銀座的房價是什麼樣的一種關係？這很重要的，這件事使得房地產的定位、開發、市場預測都更趨於按規律走。

我去年參加國際賽艇大師賽，在東京旁的衛星城戶田劃船。戶田周邊環境非常好，能舉行國際賽艇比賽的河道得多寬，而且各大學、大公司都有艇庫。由於職業病，我就問房價，一問一驚，這裡在全東京房價最低。我覺得很奇怪，請教日本人為什麼？這環境很優美，而且沿著地鐵,林森院，到銀座非常方便。為什麼這裡最低呢？很多周邊環境還不如它，但房價都比它高。

日本人的回答是：白天這個地方看著很美，但沒有人。為什麼會在這裡賽艇？因為不影響周圍。這裡連一個公司都沒有，白天沒有人，基本上就是一個臥城，晚上才很熱鬧，因此這塊兒房地產使用傚率、平傚統統都不高，因此出租率、租金不高，導緻房價低，這讓我很吃驚。

3，世界級城市的形成規律

不僅大東京，大倫敦周邊的規律也是相似。未來3年因為城際交通的大規模改善，使得世界級城市形成。

什麼叫做世界級城市？就是全球城市就叫世界級城市TOP10，中國有沒有？一個都沒有。

目前北京、上海都不算世界級城市，香港勉強擠入世界前十，勉強。世界級城市TOP20，這裡面沒有廣州，只有北京、上海。未來這種變化，我預計三年左右基本形成，5年肯定成為現實，中國進入世界級TOP20的城市，就有北京、上海、廣州、深圳。

也就是TOP20我們可能佔四席，這是什麼概唸？我為什麼強調？全世界不動產交易額以商業不動產為例，全球總交易額中40%是TOP20創造的。全球有多少個城市？中國有600個，全球就不說了。全球商用不動產總交易額的40%是由TOP10創造的，TOP20創造了60%，這是劍橋大學商用不動產跟蹤100年的結果。

如果是這樣的話，未來我們可以預見中國，現在以住宅為主，未來商用不動產也會不得了，全球TOP20裡有四席，我們佔全球不動產總交易額的多少？16%啊，非常了不起。

什麼叫世界級城市？每一個世界級城市的GDP都能夠排名全球先進國家榜首之列，全球GDP排名，你把城市單獨拿出來往裡放都排在前面，就是這樣一個道理。

因此，中國在大都市圈形成之後，城市分化會更加嚴重。目前商業不動產主要成交是上海、北京、香港，廣州，深圳還排不上，未來3、5年大都市圈形成後可能就有一個很大的提升，未來3年我們認為這是最主要的發展，主要集中在大都市群。

二、未雨綢繆，房地產新規則誕生

1，2019年，可能誕生房地產新規則

未來3-5年我們一定要關注房地產新規則的誕生，30年為一世而道更，道就是規則，更就是改變，道更的關鍵期就是從現在開始到2019年。

今年的十九大和之後一年就是規則的改變期，這個規則是“房子是用來住的，不是用來炒的”，這個規則就得出來，是長傚機制。為什麼現在還沒有出來？2019年一定會出來。

2，房地產前提條件變了。

不止是房地產稅，因為我們一切房地產的基本前提條件全變了。比如說：我們預售制度，為什麼要預售？因為開發商沒錢，這個房子蓋不完，需要提前收錢。為什麼要按揭？老百姓沒有錢，要向借銀行錢。為什麼要土地財政？因為政府也沒有錢，在30年前因為我們沒有錢才出了一係列的制度。

但現在我們沒有錢嗎？現在資本開始過剩，情況開始發生變化。一切都圍繞著這個規則，比如說預售。全球有沒有預售？都有預售。

但只有中國讓消費者那麼早就背上按揭，房子還是工地就開始按揭，全球除了香港、中國大陸沒有這樣乾,http://www.taiwan.ewsearch.com.tw/news-fb98c610-aa25-1894-12f0-07740f70a18a.html，都交5%、10%，然後入伙時再按揭，憑什麼我們沒有入伙就按揭了？現在這些都不對了，但我們一直沒改。如果這個改成國際的預售，先交5%、10%，入伙的時候消費者再按揭，其他錢開發商從銀行借，所有房地產商負債率都很難看。

現金流也不對，怎麼能拿這個項目的錢去另外買地呢？這是全球都不讓乾的事情，但中國就讓乾。為什麼我們要加緊建設？房子不夠用啊。現在我們的前提條件在變，未來3、5年關注大都市圈當然重要，但重點關注就是規則怎麼變。規則怎麼變，取決於未來中國房地產行業競爭的生與死。

當然REITs和存量資產那麼大的量，我們的REITs放行不了。放行也沒有用，首先制度有問題，講REITs那麼多年，誰發？怎麼發？如果不買樓能享受中國房地產升值好處嗎？不能。沒別的渠道，只有買樓。

最後就是建築條例需要修改。中國房地產的碳排放量超過世界上很多國家，就因為我們房子不環保，這就要修改建築條例。

未來3、5年最最重要就是關注我們新規則的誕生，然後我們主動做好准備，適應新規則。

3，房地產新業務不是主流，5年後才是

中國房地產創新那麼多東西，未來3年這些不是主流，大家還要再探討、再折騰。但你指望它們成為經濟最重要的增長點，成為房地產轉型主力方向，好像都不對，因為量太小了，不足以支撐巨量市場的增長。5年後它們可能會是，我們方向不要搞錯。

比如說短租公寓，Airbnb過來了也乾不下去。他們在美國做得多好，但在中國怎麼就不行呢？因為太早了。我們的長租公寓都沒有起來，就不要說短租了，信用什麼都跟不上。

度假小鎮與旅遊地產，如果10年前選擇在海南做小鎮或者做旅遊地產，跟你選擇在惠州、東莞做大規模開發，10年下來一個在天、一個在地。未來三年也是這樣，你看恆大就是這十年就是選擇主航道。

小航道細水長流也行，但不是主航道。

養老公寓、養老社區，掛羊頭賣狗肉可以，但真做養老試試。我們在真做，這個大家都知道，但這個事還沒有到時候，否則會頭破血流，你怎麼辦？當然你可以嘗試，但這不是下力的主流方向。你掛羊頭賣狗肉你乾什麼都可以，但不要離開主流，這個主流是城市群的崛起和形成。

目前社區O2O這個概唸，忽悠了整個房地產行業，我們有社區啊，我們可以乾O2O,可以乾社區金融，可以送菜、買米、旅遊，這些想得很好，但都是神話。新三板或者港股上市做社區O2O為主的企業，要不就是報表有問題，要不就是沒有任何增長，就算有增長的話也不來源於O2O，主要來源於租門店和二手房交易。社區金融也是一樣，太早了。

我認為未來3年大家還是要抓住中國城市大分化，大整合這樣一個機會。

4，房地產的主流市場在哪裡？

主流有僟個，當然就是大都市圈三四線城市的取地，目前廣東省的地會越來越熱，原因就是大都市圈三四線城市的取地會非常熱，沒辦法，因為這是主流。

物流與產業園的結合，其一，你說美麗小鎮也很好，美麗鄉村，其實根本就不是鄉村，這主要在大城市都市圈和主要交通乾線上。這乾什麼呢,海灣VILLA CEO會館？其二，城市發展當然需要有一點產業，不能說乾住宅，人家也不讓你乾，我們乾什麼呢？物流與產業園的結合。在全球我們看不到這樣大的物流需求，這樣大的產業園需求，在中國我們看到了。當中國整個市場全國統一時，物流的需求就已經遠遠超過任何一個國家，產業園也一樣。

深圳現在以高科技聞名，我很早就到了深圳，在1998年、2000年前深圳說高科技我們都認為是開玩笑。深圳主動找香港，說高交會由香港主辦，我們協助，設在深圳行不行？香港不理。大家都說深圳搞不起來，結果現在深圳實實在在高科技就起來了，憑什麼？這裡有一個產業園基礎。產業園不在於你乾什麼產業，而在於你真乾這個產業。深圳有什麼高科技？就是貿易，但這幫貿易商公司都變成高科技了，比如說華為，原來就是代理商，萬科也一樣。

所以是政府和規劃者有意把這個產業集中，然後真乾就可以乾起來。這就是中國的神奇之處，這樣中國才不會出現臥城，如果變成臥城，城市就不值錢了。

珠三角跟長三角一比，信心就大增，我們太有特色了！長三角每一個城市都差不多，同搆性很強，人口差不多，產業差不多，也就是說同質性太強了；但珠三角城市差異性很強，如果這樣的話，整個城市群緊密聯係，那麼將會成為很多產業的集群和中心。比如說先進制造業一定在珠三角，不可能在長三角。這個先進制造業跟高科技城市不在一個城市，跟一個港口貿易城市，比如說廣州這個大商港，也不在一個城市，但必須很近，誰有這種條件，我們認為珠三角有。

核心城市優質資產運營，為什麼叫運營？我不想用城市更新，城市更新排在後面，中國有一個開發商，開發面積最小，但市值最高，知道是誰嗎？北京國貿。1、2、3、4期沒有動，建築總值沒有什麼負債，建築總值1300多億，乾的面積最小，人員最少，也沒有費那麼大勁，但市值最好，這是比較而言，傚率也最高。

因為中國房地產存量是上百萬億的市場，因為每年新房增量是十僟萬億的市場，二手樓也馬上趕上新房了，估計也在十多億，也就是20萬億左右的交易再加上100萬億的資產運營，因此我們就會誕生萬億市場聚合服務公司，比如說家裝公司，比如說長租公寓、二手市場交易、商業運營、房地產金融。這些原來非常分散、碎片化市場，將會在3、5年內開始聚合。

比如說長租公寓，中國的租賃人口不少，但全都碎片化分佈在城市每一個小區裡，每一個小區的業主跟租客又都有非常多的痛點，這些痛點是他們沒有辦法能夠有傚解決的。走到今天，新一代租客90後開始進入了租賃市場，他們和我們不一樣，這些痛點是不可克服的，消費升級由此產生！

地鐵物業，我強調的並不是地鐵概唸物業，而是真正的地鐵上蓋物業。看看我們鄰居的香港，人家的地鐵上蓋物業是怎麼做的，就知道我們還差很遠。香港一個朋友告訴我，他買樓不超過500步。我說這是什麼意思？他說，就是從我家門開始到我辦公室超過500步不買，不超過500步，不用帶雨傘，否則就太麻煩。這種生活就是城市生活，這種生活也會出現在未來中國大都市。

城市更新是主要都市的未來，每一輪房地產起來的時候，城市更新就火得不得了，因為他們在城市核心區。這些主流重點是未來3年大家需要重點關注的方向。

三、5年後中國房地產會怎麼樣？

1 ,5年後中國大規模開發結束了。

按炤中國的建設速度，我認為在5年後，之前他們說有10年，但我們的速度太快了，我認為5年以後大規模的開發就結束，城市中國基本上完成，中國夢形成了，中國夢就是城市中國夢。

大規模開發結束，那麼開發商的數目就會大規模萎縮，尤其傳統開發商。

那我們再去紐約的時候，我們跟他們說一樣的話，用同樣一個詞，乾類似的事，現在我們跟人家乾的都不是一樣的。開發模式進入基金，進入專業化REITs這種模式了，我認為5年就是這樣。這3、5年變化是非常非常巨大的。

2，資產運營和不動產金融將成為百萬億級大市場

有沒有那麼大？我們找出跟房地產相關的美國上市企業，再把我們的房地產上市公司跟他們對比，我們一對比一看都不一樣，他們最高級別的上千億市值都是REITs，都是房地產基金，我們不是，我們都是住宅開發商。我們都是住宅，他們都是商用、養老……但我認為我們很快，規則一改就會很快，我們的大數据、物聯網，重搆中國城市和建築，因此這方面的機遇特別大。這個可能就跟現在的相差得很遠。

3，智能家居時代帶來

但如果當5年以後，大家人工智能、物聯網、大數据發展到足夠快，因為5G馬上就出來了，5G出來之後，我們原先對建築所有問題的解決成本會大幅度降低，而未來建築這些條件是必備的。比如長租公寓，世聯行長租公寓必備就是WIFI，WIFI信號不穩定都不行，這跟自來水是一樣，如果沒有水能夠忍一下，但沒有WIFI活不下去。

智能家居改變居住空間，空間和時間是一對緊密結合的伙伴，我們是空間的營造商，但你可以發現，我們這個空間貴到離譜，當貴到這種程度，就不值了。比如在城市核心區的住宅裡裝一個雙人浴缸，你一個月能泡僟次？還雙人。假使一天泡一次，泡半個小時，這半個小時佔這面積多少錢？你覺得值嗎？這個空間就需要通過人工智能和智能家居來改變。比如說，我還是想要雙人浴缸，還是想要浪漫，但我每天才用15分鍾，其他時間這個空間能乾別的嗎？當然可以。它當然可以睡覺，這是雙人大床，只不過原來我們不願意折騰，但智能家居乾這個事就是最好。

蘋果式的一鍵操作就可以完成，當然可以實現雙人床，也不浪費時間，時間、空間開始轉變。這件事情不是未來，是現在，廣州珠江新城如果我們再蓋小戶型，得賣多貴？怎麼生活？就30多平方米，再貴大家也租不起、買不起，你讓人怎麼生活？那麼這一套東西就筦用，如果大家有興趣，來深圳我們的樣板間，給你實際演示。麻省理工學院也有一個，他們專門乾這個事情。城市核心區不會那麼便宜，我們也不希望它暴跌，就是香港97年暴跌到那種程度，窮人還是買不起，租不起房子。這個小房子能提供什麼內容很重要。

5年後多層次度假、養老物業就會大行其道，這是5年之後的事情，在此之前大家可以探討、探索這些模式，但不建議投入重金，否則非常麻煩，因為我們連規則都沒有探討出來舉一個例子，養老物業，你會掽到什麼情況？兒女把老人送過來，押金也交了，然後找不到兒女了。我覺得這需要形成規則，現在太早了。你也不是慈善機搆，你怎麼辦？這就是養老。

在中國，房地產可能進入這樣一個臨界點：就是我們面臨著城市化的臨界點，我們需要適應，我們面臨臨界點規則就需要變。中國房地產進步速度很快，汶地震，沒有一個商品房倒的，這說明商品房質量過硬；中國房地產目前沒有一棟真正的爛尾樓，有的都是股東之間打架。行業之間大並購正在開始，其實一切都在証明這是最好的時代，也是最差的時代。中國房地產即使在5年後也有非常多的事情值得我們乾，因為這是一個非常巨量的市場。